[CFO成绩单]正荣地产毛利率仅20%出头 仍在解决老

时间:2020-10-07编辑:admin

  新浪财经房产|大眼楼管

  近日,住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会。为进一步落实房地产长效机制,实施好房地产金融审慎管理制度,增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度,重点讨论了房地产企业资金监测和融资管理规则。据悉,规则主要以“三条红线”为标准。

  而房地产开发作为高杠杆、资本密集型行业,CFO在各房企经营中的重要性不言而喻。在行业增速放缓、融资管理规则趋严的大背景下,CFO需要更好地平衡房企在“规模、财务、盈利”等方面的要素,工作考验也将加大。新浪财经房产在中报数据的基础上对房企主要财务指标进行梳理,考评各房企经营成色,为CFO工作成绩打分。

  截止今年上半年的财务数据,正荣地产及CFO陈伟健整体的财务成绩得分76分,整体表现相对一般。陈伟健于2018年获委任为正荣地产的财务总监,此前分别在新城控股、时代中国、金轮天地等地产公司任财务相关职位。

  首先,从债务规模及结构来看。

  据Wind数据显示(下同),今年上半年,正荣地产的短期债务达到190.63亿元,长期债务达444.91亿元,其中短期债务占比达到30%的水平,总债务规模相较于去年同期增长20%,增速较快,债务规模扩张需有效控制。

  而期末公司账面的货币资金及受限制现金合计达393.87亿元,近4百亿的资金储备足以覆盖公司短期债务的数额,现金短债比为2.07,短期无明显偿债压力。在现金短债比这一指标方面,正荣地产好于此前“重点房地产企业资金监测和融资管理规则三条红线”中关于现金短债比为1的红线。

  其次,从房企杠杆率方面来看。

  正荣地产的资产负债率为82.73%,而在剔除465.14亿元合同负债及预收款后,其资产负债率仍高达77.22%,仍超过70%的红线。而在净负债率方面,今年上半年升为72.71%的水平,低于100%的红线。

  正荣地产上半年的财务数据尽管只踩了1条红线,高杠杆率的风险较小,但其债务规模的扩张速度较快。此外,Wind数据显示,公司当前的永续债规模为0,经过调整永续债后的资产负债率为82.73%,没有变化。

  再次,从或有的隐性债务方面来看。

  对于部分房企通过合作拿地,其背后可能隐含着部分“明股实债”的或有债务情况,可以从少数股权占总股权比重、对合联营企业投资占总资产比重等方面,从侧面定性了解或有债务的大小。并可以通过少数股东损益占比,与2年前少数股东权益占比,进行比较,权益比与收益比的差别,可大致判断“明股实债”的可能性大小。

  今年上半年,正荣地产的少数股东权益占比达到49.45%的高水平,而上半年少数股东损益达到3.99亿元,占净利润12.75亿元的31.29%。与2018年中的少数股东权益占比较为接近,少数股东损益占比/2年前少数股东权益占比,为1.16。

  此外,正荣地产账面对合、联营公司的股权投资分别为25.87亿元、346.4845.34亿元,合计71.21亿元,占总资产的3.7%。

  而从债务对于利润表的影响来看。

  平均融资成本最为一家房企最为直观的信用状态的体现,能够综合的反应CFO的工作成果。正荣地产的平均融资成本较高,达到7%,相应的以利息支出为代表的财务费用也较高。上半年正荣地产的财务费用率达到2.11%的水平,此外报告期内利息支出33.98亿元,其中资本化利息30.9亿元,资本化比例达到90.94%的水平。

  不过,由于较高的财务费用、公司毛利率在20%到25%的较低水平等缘故,正荣地产上半年的盈利能力表现一般,加权ROE仅为5.28%,在行业处于中下水平。

  最后,从量入为出的拿地政策来看。

  正荣地产的土储建面达到2740万平方米,相较于2019年8445846.3万平方米的销售面积来说,可以满足未来3年左右的销售,土储相对合理。其中处于一二线城市的土地储备占比达到76%。

  此外,今年上半年受疫情影响,房企之间土地政策出现了明显的分化。正荣地产上半年的拿地均价为7472元/平米,销售均价为15321元/平米,地价与房价之比为0.49,处在较高的水平。此外值得注意的是,公司上半年的ROIC(投资回报率)仅有0.65%的低水平,这对于CFO项目投资的财务测算提出了更高的要求。

  面对踩了1条红线、少数股权占比及体外投资占比较高、土地成本较高的情况,CFO陈伟健表示公司在通过严控成本提升毛利率,如发债的成本、开发成本等,但结果仍不乐观。

  陈伟健认为,在解决老存货的问题的同时,再降低开发融资的成本,正荣的毛利率应该会维持在22%到25%的区间,能够在一到两年内实现目标。

  附注:房企财务状况、CFO工作成效的相关指标

  对于房地产公司的财务状况、CFO的工作成效,可以分别从有息负债的规模及结构、房企杠杆率、或有负债、财务费用及盈利能力、量入为出的土地政策等5个方面分别给予考察和评测。

  其中,房地产公司的有息负债的规模增速及结构方面,包含以下二级指标:

  有息负债规模增速;

  现金短债比;

  短债占比。

  而在房企杠杆率方面,主要包括以下杠杆指标:

  资产负债率;

  剔除预收款后的资产负债率;

  净负债率;

  永续债调整后的资产负债率。

  此外,房企还有包括明股实债等隐性债务,需要从以下指标加以定性观察:

  少数股东权益占比;

  对合联营企业投资/总资产;

  少数股东损益占比/2年前少数股东权益占比。

  在评测债务规模及杠杆后,债务对于利润表的影响,主要从以下几个方面进行评价:

  平均融资成本;

  财务费用率;

  利息资本化率;

  ROE;

  从前瞻及拿地的量入为出方面来看公司财务工作的情况,主要可以从以下几个方面来进行比较:

  地价/房价;

  一二线土储占比;

  土储去化周期;

  ROIC。

  针对以上18个相关财务工作成果的指标进行计算并赋予相应的权重,对各房企CFO的工作成果进行打分,试图为CFO更好地平衡房企在“规模、财务、盈利”等方面的要素提供些许建议。

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