监管预期保持高压 2020年房地产类信托面临“新墙

时间:2020-01-12编辑:admin

??2019年四季度信托业进入调整的深化阶段,以往高歌猛进的信托活动提案业逐渐收缩,尤其作为信托业的“重头戏”的房地产信托无论从规模、收益与增速都大幅度滑落。

??近日,用益信托发布《2019年四季度集合资金信托统计报告》,报告显示,信托市场方面,监管与转型是2019年的主题。信托行业在史无前例的强监管氛围中资产规模从22万亿回落至21万亿元。其中,2019年四季度房地产类信托规模占比28.89%,环比减少8.61个百分点。

??对此,用益信托金融研究院研究员喻智表示,严监管之下,信托公司收到众多罚单,其中房地产信托业务和通道业务在2019年成为监管重点。2020年监管预期依旧保持高压,房地产类信托预期还会有所下滑,业务转型难度较大。

??在2019年初召开的信托监管工作会议提出,2019年信托监管核心是“三管一提高一加强”,即管战略、管风险、管股东,提高服务实体经济的质效,加强党建。

??5月17日,银保监会印发《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知(银保监发[2019]23号文)》,对房地产行业融资提出具体要求。通知要求不能向“四证”不全、开发商或其控股股东资质不达标、资本金未足额到位的房地产开发项目直接提供融资;或通过股权投资+股东借款、股权投资+债权认购劣后、应收账款、特定资产收益权等方式变相提供融资。

??8月初,银保监会向各银保监局下发《中国银保监会信托部关于进一步做好下半年信托监管工作的通知》,根据“有保有压、有升有降、有进有出”的原则,督促辖内信托机构立足信托本源加快转型,优化信托业务结构,坚决遏制信托规模无须扩张。另外,下半年银保监对信托公司的窗口指导将成常态。

??不难发现,从2019年全年发布的监管政策来看,上半年信托业的监管工作的主旋律集中在管战略和管风险方面,其中以“23号文”为典型创意策划,对房地产信托业务的监管短时间内达到了一个高峰。

??到了下半年在对相关业务继续保持高压监管的同时,对于信托业监管的基础环境的建设开始逐渐浮出水面,除了信托受益权账户系统的建设外,对于信托公司股权管理的相关政策也逐步出台。

??事实上,强监管这一主题词深刻贯穿信托行业整个2019年。据公开信息统计,2019年以来信托业已收到近40张罚单。超过20家信托公司被罚,约占全部信托公司数量的三分之一。

??从罚款事由来看,信托资金违规进入房地产成受罚主因,多家信托因为“信托资金违规用于房地产开发企业缴交土地出让价款、违规投向四证不全的房地产项目、违规向不具备二级资质的房地产开发企业提供融资”等原因被罚;其次为通道业务,如违规接受保险资金投资事务管理类等。

??一个值得注意的现象是,2019年集合信托的成立规模环比继续下滑。据用益信托报告显示,2019年四季度集合信托产品成立市场略显冷淡,成立规模环比小幅下滑。

??报告数据亦明确体现了这一现象。据公开资料不完全统计,截至2020年1月3日,四季度共有60家信托公司募集成立集合信托产品6072款,环比增加9.99%,募集资金4882.25亿元,环比下滑4.49%;与去年同期相比,募集规模增加0.37%。从月度数据来看,2019年10月、11月、12月集合信托产品的成立规模分别为1526.66亿元、1439.92亿元和1299.64亿元,集合信托产品的单月募集规模持续下滑。房地产信托的收紧对集合信托产品的募集影响直接。

??喻智认为,2020年集合信托市场的募集依旧存在困难,但也有一定的转机。2019年集合信托产品的募集规模下滑,一方面是“资产荒”的问题,优质项目难寻,房地产业务收紧更是令信托公司在投资项目选择方现场执行面雪上加霜;另一方面是信托业兑付危机事件的发酵,暴雷事件频发影响了投资者的投资热情。目前来看,宏观经济掉头上行的可能性不大,因此在优质投资项目方面信托公司的选择依旧窘迫,但随着信托公司直销渠道的完善,以及国家在机构资金投向信托的支持和放松上,集合信托产品的募集或能出现改善。

??有业内人士表示,2020年集合信托产品的平均预期收益率仍然有一定的下行空间。集合信托产品的平均预期收益受到多方面因素的影响。

??“一是经济增长减缓,从长期来看,中国的经济增长出现高速增长的可能性不高,企业能够支付的融资成本也将同步下行;二是货币政策,中央会议对于2020年货币政策的定调是灵活且适度宽松的,预期较2019年更为宽松;三是2020年企业融资环境或将改善,一方面国家对直接融资模式的支持和建设,对信托公司的传统业务模式不利,另一方面监管层对于经济下行压力下的金融去杠杆亦有放松的迹象,企业面临的融资压力可能有所缓解。”喻智表示。

??在信托行业冷清,规模下滑的大背景下,作为信托重要组成部分的房地产类信托下滑最为明显。

??报告显示,房地产类信托是成立规模环比下滑最为明显的产品,成立规模1410.62亿元,环比下滑26.43%,规模占比28.89%。从规模占比变化来看,据公开资料不完全统计,2019年四季度房地产类信托规模占比28.89%,环比减少8.61个百分点;基础产业类信托规模占比22.73%,环比减少1.79个百分点。

??业内人士表示,追其原因,房地产信托继续降温,监管是重要影响因素。房地产经历多轮政策调控,监管层对房地产信托业务大幅收紧。2019年下半年以来,监管部门密集对部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司进行窗口指导,并召集部分信托公司进行约谈,对房地产信托业务规模实施增量和增速的控制。

??7月初,针对部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司,银保监会开展了系列约谈警示,被指导的公司包括中融信托、中航信托、江苏省国际信托、万向信托、兴业信托、交银国际信托、光大信托、五矿信托、百瑞信托、国民信托等十几家。

??“这十几家信托公司是按照去年上半年房地产信托规模增速依次约谈的,在此之前,已有信托公司因房地产信托增速过快、增量过大、提供土地前融等原因被单独约谈过,后续房地产信托规模压缩是必然。要么直接暂停,要么控制总量。”一位信托公司人士曾对中国房地产报记者称。

??与此同时,房地产类信托产品的收益率持续下行。在当前宏观经济环境持续低迷,房地产市场在经济和监管的双重压力之下开始出现分化,头部房企相较于中小房企的优势增加。信托行业的房地产业务开展受监管的影响,合规性的门槛较高,对优质交易对手上的选择并不多。

??喻智预测,在强监管趋势下,2020年的房地产信托业务或将继续萎缩,业务转型仍需时间。信托公司正着力在房地产业务模式上进行创新和改变,目前的开发贷为主的业务模式预期可能会有所萎缩。