房地产为何深陷越调控越涨价的怪圈?

时间:2020-03-27编辑:admin

当今,中国楼市只能用“奇葩”来形容。深圳某豪宅开盘只有167套房,最便宜的一套也要1600万。购房者需要先交500万诚意金,而选房时间也仅给数分钟。此外,成都出现了5万人摇号649套房,西安前不久曝出关系户买房黑幕,杭州上万人摇号几百套房,排队买房甚至排队几公里,有资产证明才能摇号等。

与此同时,各地的房地产调控也在热闹的进行中,不仅一线城市受到房地产严格的调控,而且5月初,住建部还约谈了12家前期房价涨得过快城市负责人,重申了“住房不炒”原则,并且拟对房价上涨过快城市负责人采取“问责制”。事实上,本轮房地产调控的力度也不可谓不猛。

应该说,这轮始于2016年10月的房地产调控政策执行到现在已经一年半了,调控政策的收紧在房地产市场上也取得一定效果。5月16日,国家统计局公布的2018年4月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况显示,一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别为持平和下降0.1%。而15个热点城市新建商品住宅销售价格继续保持稳定。

但令人奇怪的是,一边是房地产政策在一线城市和部分二线城市效果初显,为此各银行还通过上调房贷利率的方式,来帮助房地产市场挤泡沫。而另一边还有一些城市却对房地产调控政策置若罔闻。你越是要调控,我这边房价涨得越凶狠,全民抢房现象越是此起彼伏。那么,中国的房地产市场究竟怎么了?为什么房地产的调控是屡调屡失败呢?

首先,哪个地方房地产调控松懈,哪里就有大量炒房资金的涌入。本轮房地产调控主要是面向一线城市,而炒房客和开发商看到在一线城市炒方受阻,就跑到二三线城市,而当二三线城市被炒遍了,投机客甚至还跑到像乌鲁木齐、西安、哈尔滨、长春等偏远的二三线城市炒房。

这说明了,全国房地产调控的篱笆不是扎得一样紧,一线城市严防死守,而二三线城市调控稀松,四五线城市是根本没有。在这种情况下,资金都跑到了二三线城市炒房,房价当然会越调越涨。

再者,部分二三线楼市调控政策本意是给当地居民早日圆上住房梦,但是实质上会造成房价越调越涨的问题。比如,部分城市对开发商推出限价令,规定开发商推出的新楼盘,不得超过周边二手房的平均价格。

但是对于开发商来说,他们是出高价拿的地,如果再不能把买地成本分摊到新开楼盘上去,那肯定会没啥好看收益了,这就导致了开发商放缓了推盘上市的进程,反而人为造成了当地的新房“一房难求”的局面。

为了应对房地产市场的新房供应短缺问题,并达到每个居民都有公平购房的目的。地方政府不得不采取摇号的政策来购房。但同样,地方政府规定的限价令,使得新开楼盘普遍比二手房价格便宜不潲,这导致了新房和二手房价格倒挂。在这种情况下,只要买到新房就是赚到了钱。

为此,当地居民哪个不想来试试自己的摇号手气呢?所以,不管是刚需还是炒房者,不管是孩童还是98岁老奶奶都加入到了这场全民炒房的狂潮中去。房地产市场能不热吗?

再次,地方政府与中央政府考虑不一样,中央政府要将房地产去杠杆化、防控风险,达到“住房不炒”的目的。而地方政府却要面对大量房产的去库存问题,如何将地方政府和开发商手里面的房地产风险转嫁出去呢?

于是乎,各地纷纷推出人才引进、购房摇号、棚改货币化安置。如此一来,各地的房地产库存是下降了,而广大民众的购房热情却被撩拨上来了,现在是大家购房热情如冲天烈焰,一时难以控制。

最后,一些地方政府原本也对房地产调控采取从严的政策措施。但是由于房地产市场热度稍有减弱,当地的GDP增速就大幅放缓,甚至于还在各城市排名中垫底。为了让GDP能够走得好看一些,地方政府往往会暗中放松对房地产市场的管制,默许一部分炒房者进入。这样房地产市场看上去都在调控,但实际上政策没有严格执行,房地产火热在所难免。

中国房地产深陷越调越贵的怪圈并不奇怪,这既有各地执行房地产调控的力度不同,让投机者有机可乘。还有有些房地产调控是事与愿违,反而越调越高。更关键的在于,地方政府之前既要房地产去库存,又要调控。既要打压房地产,又要依靠其助力当地GDP。所以,在关键时候地方政府就放松了对房地产的管制,而当房地产调控稍有松懈,马上就触发了购房需求的涌入。